Czym właściwie jest leasing nieruchomości?
Leasing nieruchomości to produkt finansowy służący do finansowania budowy lub zakupu nieruchomości głównie o charakterze komercyjnym. Umowa leasingu (regulowana ustawą z dnia 26 lipca 2000 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny) jest zawierana pomiędzy leasingodawcą (finansujący) a leasingobiorcą, który jest najemcą nieruchomości. W praktyce firma finansująca nabywa daną nieruchomość, którą następnie przekazuje w użytek leasingobiorcy, który jest zobowiązany do uiszczenia wpłaty początkowej (zazwyczaj od 15 do 45% wartości nieruchomości) oraz spłaty miesięcznych rat. Przedsiębiorstwo korzystające z leasingu hipotecznego ma możliwość przejęcia nieruchomości na własność bezpłatnie lub za niewielką opłatą po zakończeniu trwania umowy leasingowej.
Co ciekawe leasing nieruchomości można spotkać w trzech formach:
- leasingu operacyjnego,
- leasingu finansowego,
- leasingu zwrotnego.
Kto jest właścicielem?
W przypadku podpisania umowy na warunkach leasingu operacyjnego aktywo jakim jest nieruchomość, przez cały czas trwania umowy pozostaje własnością firmy udzielającej finansowania. Ta forma zobowiązuje leasingodawcę do amortyzacji środka trwałego, a leasingobiorca może wykazać nieruchomość w swojej ewidencji dopiero po jej wykupieniu. Użytkowanie nieruchomości w wyniki leasingu finansowego z kolei wiąże się z opłatami amortyzacyjnymi po stronie przedsiębiorstwa, które jest leasingobiorcą. Wówczas to ono już podczas zawarcia umowy ma obowiązek ewidencji tego aktywa, które wykupuje wraz z uiszczeniem ostatniej raty leasingowej.
Najciekawszą spotykaną formą jest leasing zwrotny, kiedy to przedsiębiorstwo posiada prawa własnościowe do danej hipoteki, które sprzedaje firmie finansującej przy zapisie zezwalającym na użytkowanie nieruchomości przez pierwotnego właściciela. Dzięki temu rozwiązaniu leasingobiorca uzyskuje wolne środki finansowe i poprawia swoją płynność finansową, umożliwiając terminowe spłaty zobowiązań.
Jak długo można korzystać z leasingu nieruchomości?
Nieruchomość to wysoko wyceniane aktywo w porównaniu do samochodów czy maszyn, które najczęściej są przedmiotem umów leasingowych. Skutkuje to zdecydowanie większą ilością rat miesięcznych niż w przypadku pozostałych środków trwałych. Umowa leasingowa zobowiązuje klienta do miesięcznych spłat przez okres najczęściej 10 lat czy 15 lat. Na rynku funkcjonują instytucje, które oferują nawet 25 letni czas trwania umowy!
Od początku 2013 roku w związku ze zmianami w obowiązującym prawie, minimalny okres trwania leasingu nieruchomości został skrócony z 10 do 5 lat. Jest to niewątpliwe dużm ukłon w stronę przedsiębiorców.
Ile musi kosztować nieruchomość?
Problematyczna zarówno dla przedsiębiorców jak i konsumentów może być wartość leasingu. Mimo skrócenia okresu finansowania w 2013 roku, rok później preferowana przez leasingodawców wartość nieruchomości wynosiła 2 miliony złotych. Oczywiście dopuszczalne są mniejsze kwoty, jednak utrudnia to znacznie uzyskanie finansowania.
Obecnie w przypadku leasingu nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych minimalne wartości przedmiotu umowy sięgają odpowiednio 250 i 150 tysięcy złotych. Warto mieć na uwadze, że w przypadku nieruchomości wpisanej w rejestr zabytków jej wartość jest nieistotna. Te budynki wyłączone są bowiem z leasingu.
Jakie nas czekają formalności?
Jeśli udało nam się już wybrać idealną nieruchomość spełniającą wymogi wartościowe, czeka nas szereg formalności, z którymi musimy się zmierzyć. Przedsiębiorcy, którzy decydują się na złożenie wniosku o przyznanie finansowania, zobowiązani są do przedłożenia leasingodawcy poniższych dokumentów:
- zeznania podatkowego PIT,
- bilansu przedsiębiorstwa wraz z rachunkiem zysków i strat
- księgi przychodów i rozchodów.
Dodatkowo jednym z kluczowych faktorów dla leasingodawców jest czas działania firmy na rynku, który wynosi minimum dwa lata.
Prócz dokumentów finansowych firmy, instytucje finansowe na etapie analizy wniosków upominają się o szczegółowe informacje na temat danej nieruchomości. Leasingodawca może zażyczyć sobie dostarczenie wypisu z rejestru gruntów i rejestru budynków, zaświadczenia o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, pozwolenia na budowę i użytkowanie czy też zaświadczenia o opłatach za użytkowanie wieczyste gruntu.
Jasna i ciemna strona leasingu nieruchomości
Wbrew pozorom leasing nieruchomości jest ciekawą alternatywą dla kredytu hipotecznego, zwłaszcza jeśli mówimy o formalnościach. W przypadku leasingu proces składania wniosku jest znacznie łatwiejszy i bardziej przystępny niż w przypadku klasycznego kredytu, z kolei czas oczekiwania na decyzję instytucji finansującej jest zdecydowanie krótszy. Bardzo ważna jest również kwestia podatkowa, która gra na korzyść leasingu.
W zależności od jego formy przedsiębiorstwo może ujmować w swoich kosztach uzyskania przychodu raty leasingowe czy odpisy amortyzacyjne. W ten sposób zmniejsza się podstawa opodatkowania oraz wartość obligatoryjnego podatku dochodowego. Nieruchomość w leasingu nie utrudnia właścicielom przedsiębiorstw ubiegania się o zobowiązanie jakim jest kredyt na nowe inwestycje. Umowa zawarta między instytucją finansową a przedsiębiorstwem nie wpływa na jego zdolność kredytową. Przyrównując leasing do najmu, nasuwa się jego kolejna przewaga, jaką jest możliwość przeniesienia praw własności na leasingobiorcę.
Czy leasing może ograniczać?
Jest to możliwe. Małe przedsiębiorstwa borykają się w wymogami profesjonalnych dostawców usługi leasingowej (czyt. banki) jakimi są przede wszystkim wartość przedsiębiorstwa i wymagany wkład własny. Leasing nieruchomości nie jest dedykowany sektorowi mikro i małych przedsiębiorstw.
Wybierając tę formę finansowania należy mieć świadomość, że nie jest ona najtańszą opcją. Przy koszcie kredytu hipotecznego leasing nieruchomości jest dość drogim rozwiązaniem.
Oprocentowanie i ryzyko?
Ryzyko w leasingu nieruchomości wiąże się z jego niebywale krótką w Polsce historią. Jest to jeden z najmłodszych produktów finansowych wśród dostępnych na rynku form leasingów. Umożliwia to ogromne pole do manewru oszustom. Wiele instytucji oferuje intratne warunki konsumentom i przedsiębiorcom, których wniosek o kredyt hipoteczny został odrzucony. Kuszą klientów atrakcyjnie niskim oprocentowaniem miesięcznych rat. Warto zwrócić uwagę, jak ogromnego ryzyka podejmuje się klient, zważywszy na zdarzające się pojawianie wysokich nieprzewidzianych opłat, którymi może zostać obarczony.
Przedsiębiorca musi się liczyć z wyższym oprocentowaniem wybierając bank lub instytucję o silnej pozycji rynkowej. Warto uwzględnić, że przy tym produkcie finansowym leasingodawcy mają nie lada zagwostkę oceniając ryzyko kredytowe, czego efektem jest podwyższona stopa oprocentowania.
Nieruchomość na własność?
Samochód wzięty w leasing, wraz z zapłatą ostatniej raty, staje się własnością klienta. Podobnie jest z nieruchomością, kiedy przedsiębiorca może wykupić nieruchomość i stać się jej oficjalnym właścicielem. Warto zwrócić uwagę na niską podaż ofert leasingu nieruchomości, ponieważ rynek sprzedaży nieruchomości – zwłaszcza mieszkań – kwitnie.
Polacy chętnie zaciągają kredyty hipoteczne, aby spełnić marzenia o pięknym mieszkaniu w centrum miasta lub domu na przedmieściach, których właścicielami się stają spłacając zaciągnięte zobowiązanie. Osoby, które nie zaciągnęły kredytu w banku na własne cztery ściany, halę produkcyjną czy lokal usługowy mają szansę zostać właścicielami nieruchomości, wykupując ją wraz z końcem umowy leasingowej. Nie należy to jednak do tanich rozwiązań.
Leasing nieruchomości dla firm
Raport o stanie sektora małych i średnich przedsiębiorstw w Polsce przygotowany w 2017 roku przez Polską Agencję Rozwoju Przedsiębiorczości1 wykazał, że firmy z tego segmentu coraz więcej inwestują. Sektor MŚP dominuje wśród polskich przedsiębiorstw. Zainteresowanie tą atrakcyjną formą finansowania rośnie, jednak wciąż brakuje na rynku ofert dedykowanych segmentowi małych i nowych firm. Teoretycznie nawet najmniejsze firmy mogą składać wniosek o uzyskanie leasingu hipotecznego, jednak w praktyce nie jest to takie proste. Leasingodawcy wciąż poszukują produktu idealnego dla mikroprzedsiębiorstw, zwłaszcza że zapotrzebowanie na tą formę finansowania wciąż rośnie.
Zdecydowanie więcej ofert kierowanych jest do osób pracujących jako notariusze, lekarze czy prawnicy. Przedstawiciele tych wolnych zawodów mają stabilne źródło dochodu i traktują nieruchomość jako aktywa operacyjne czy źródło przychodu. W krajach Europy Zachodniej takich jak Niemcy czy Włochy leasing zwrotny jest jedną z najpopularniejszych form finansowania hoteli i obiektów turystycznych. Jest to sprzyjający temu segmentowi sposób finansowania, co ciekawe w Polsce pierwszą taką inwestycją wziętą w leasing był warszawski Mercure (grupa Accor Hotels).
Leasing nieruchomości dla osób prywatnych
Banki niechętnie oferują oferty leasingu mieszkaniowego osobom prywatnym. Leasing konsumencki na zakup samochodu jest zdecydowanie prostszy do udzielenia z punktu widzenia instytucji finansującej, jednak na najszerszą skalę wciąż dedykowany jest głównie przedsiębiorcom.
Deweloperzy nie mogę narzekać na liczbę sprzedawanych mieszkań, a przyznawane kredyty hipoteczne czy rządowy program Mieszkanie Plus tylko napędzają popyt na nieruchomości. Wartość nieruchomości, czas trwania umowy zawartej z osobą fizyczną oraz ryzyko kredytowe zniechęcają leasingodawców do zwiększenia podaży ofert dedykowanych osobom prywatnych. Rynek musi zapełnić jednak lukę i oczywiście są przedsiębiorstwa, które oferują leasing mieszkaniowy, warto jednak wykonać kalkulację i przeliczyć, czy będzie on tak samo korzystny jak tradycyjny kredyt.
Podstawą jest kalkulacja
Leasing czy kredyt – oto jest pytanie. Wybór najkorzystniejszej formy finansowania w przypadku tak wielu możliwości oferowanych na rynku wydaje się skomplikowany. Internet jest pełen kalkulatorów leasingowych, które mają za zadanie obliczyć przewidywany koszt rat leasingowych przy wybranej wysokości opłaty wstępnej, ilości rat i co najważniejsze wartości nieruchomości. Dostępne są kalkulatory, które określą całkowite przewidywane koszty, tarczę podatkową oraz wartość końcową nieruchomości. Dają one również możliwość poznania alternatyw do leasingu, ponieważ jego koszt jest zależny od wielu czynników.
Leasing nieruchomości a kredyt hipoteczny?
Jedną z podstawowych kalkulacji, których należy się podjąć, to przyrównanie leasingu do kredytu hipotecznego. Leasing niewątpliwie ogranicza przede wszystkim grono leasingobiorców. Przy obecnej podaży tego produktu na polskim rynku nie jest on korzystny dla mikro i małych przedsiębiorstw, dla których lepszą opcją niewątpliwie będzie kredyt.
Jeśli prowadzone przedsiębiorstwo osiąga odpowiednie zyski, wciąż chce się rozwijać i podejmować kolejnych decyzji finansowanie leasingiem jest jak najbardziej dobrym pomysłem, należy tylko przemyśleć, która forma w danym stadium działalności firmy będzie odpowiednia: leasing operacyjny, finansowy czy może zwrotny?
Co o leasingu mówi Ustawa o Rachunkowości?
Ustawa o Rachubkowości a leasing nieruchomości
Zgodnie z Ustawą o Rachunkowości leasing operacyjny podatkowo nie musi równać się temu samemu leasingowi księgowo, bowiem leasing operacyjny i finansowy nie są tożsame w świetle tej ustawy.
W praktyce oznacza to, że w ujęciu księgowym leasing finansowy może być operacyjnym podatkowo. Aby mieć pewność, czy aby na pewno prawidłowo ujmujemy koszty związane z leasingiem w księgach, należy dokładnie i precyzyjnie przeanalizować umowę zawartą z leasingodawcą.
Leasing hipoteczny nie jest ujmowany jako zobowiązanie w bilansie firmy. Jest to niewątpliwie korzyścią płynącą z tej formy finansowania. W zależności od wybranej formy leasingu może lub nie musi dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Decydując się na formę finansową, korzystający zarówno nieruchomości jak i gruntu uiszcza opłaty amortyzacyjne za przedmiotu umowy. Przy wyborze leasingu operacyjnego, który dotyczy jedynie nieruchomości, korzystający jest zwolniony z amortyzacji, dopóki nie wykupi nieruchomości na własność.
Podatki a leasing nieruchomości
Większość leasingodawców uważa za swoją przewagę konkurencyjną nad kredytami wpływ tarczy podatkowej, który umożliwia zaliczenie miesięcznych rat leasingowych do kosztów uzyskania przychodu oraz skrócenie okresu amortyzacji.
A co ze znanym wszystkim przedsiębiorcom podatkiem VAT?
Skutki podatkowe są zależne od rodzaju podjętego leasingu. Podpisując umowę leasingu operacyjnego 23% VAT naliczony przedsiębiorca płaci wraz z miesięcznymi opłatami. Użytkownik nieruchomości obniża podstawę opodatkowania, ponieważ w tym przypadku raty traktuje jako swoje koszty. Leasing finansowy zakłada opłacenie z góry naliczonego podatku VAT od sumy wszystkich rat rozliczanego na zasadach ogólnych.
Przy corocznych rozliczeniach podatkowych należy pamiętać, że w ustawach o podatkach dochodowych jak i Ustawie o Rachunkowości leasing finansowy i operacyjny nie jest ze sobą tożsamy. Należy kierować się zapisami zawartymi w umowie leasingowej, nie tylko zdefiniowaną w niej nazwą, tak aby odpowiednio rozpatrywać ją zarówno w celach podatkowych jak i księgowych.
Podsumowanie
Niewątpliwie leasing jest atrakcyjnym rozwiązaniem, które nie jest dedykowane każdej osobie. Podaż ofert leasingu nieruchomości w Polsce nie jest rozwinięta w takim samym stopniu jak w krajach Europy Zachodniej, jednak do tej pory popyt i zainteresowanie ze strony przedsiębiorców jak i osób prywatnych było znikome. Ten młody produkt finansowy dopiero raczkuje na polskim rynku, jednak stanowi coraz większe zagrożenie dla tradycyjnych kredytów.
